1. 不動産投資の節税の「仕組み」
基本構造：損益通算による所得圧縮
不動産投資の節税とは、
「家賃収入 − 経費（減価償却・利息・管理費など）」で帳簿上の赤字を作り、その赤字を給与所得（本業の収入）と相殺して所得税・住民税を減らす仕組みです。
図解イメージ
| 区分 | 内容 | 金額例（年間） |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 不動産の賃料収入 | 180万円 |
| 経費合計 | 減価償却 ＋ ローン利息 ＋ 管理費 ＋ 修繕費など | 220万円 |
| 損益 | 180 − 220 ＝ ▲40万円（赤字） | |
| 給与所得 | 600万円 | |
| 課税所得 | 600 − 40 ＝ 560万円に減少 | 税率20％なら8万円の節税効果 6,000,000円 × 0.20 - 427,500円 = 772,500円 5,600,000円 × 0.20 - 427,500円 = 692,500円 |
具体例
| 課税される 所得金額 |
税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円から 1,949,000円まで |
5％ | 0円 |
| 1,950,000円から 3,299,000円まで |
10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円から 6,949,000円まで |
20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円から 8,999,000円まで |
23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円から 17,999,000円まで |
33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000円から 39,999,000円まで |
40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45％ | 4,796,000円 |
- ※1 令和7年分からは、基準所得金額（確定申告を要しない配当所得等を含めるなどした一定の所得金額）が3億3,000万円を超える場合で、その超える部分の金額の22.5％相当額が、その年分の通常の所得税及び復興特別所得税を上回るときは、その上回る部分の所得税額が加算されます。
- ※2 平成25年から令和19年までの各年分の確定申告においては、所得税と復興特別所得税（原則としてその年分の基準所得税額の2.1パーセント）を併せて申告・納付することとなります。
節税効果のポイント
「現金が出ていない経費＝減価償却」を計上できる点が最大のポイント。
実際には赤字でも、キャッシュフローが黒字になるケースが多い。
（税務上赤字、実際は収入あり）
